З 1 травня 2019 року введено в дію Закон України від 09.11.2017 № 2189-VIII „Про житлово-комунальні послуги“ (далі – Закон), який визначив нові моделі договірних відносин між споживачами та виконавцями комунальних послуг.
Відповідно до статті 12 Закону надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах. Нові договори мають бути укладені між споживачами та виконавцями комунальних послуг протягом одного року з дати введення в дію Закону, тобто до 1 травня 2020 року.
Які особливості укладання договорів?
Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до Закону.
Такі договори можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір та колективний договір) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач, колективний споживач).
Договір про надання комунальних послуг укладається строком на один рік. Проте якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається автоматично продовженим на черговий рік. Таким чином, переукладати договори щороку немає потреби.
Істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є:
1) перелік послуг;
2) вимоги до якості послуг;
3) права і обов’язки сторін;
4) відповідальність сторін за порушення договору;
5) ціна послуги;
6) порядок оплати послуги;
7) порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги;
8) строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання.
Які моделі договірних відносин визначає Закон?
Закон передбачає три моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг: індивідуальний договір, колективний договір та договір з колективним споживачем.
Індивідуальний договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем комунальних послуг і споживачем, тобто індивідуально з кожним окремим співвласником багатоквартирного будинку. Зазначена модель договірних відносин має такі особливості:
– обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюється виконавцем;
– технічне обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електропостачання і газопостачання здійснюється суб’єктом, визначеним співвласниками багатоквартирного будинку, і за їх рахунок;
– капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують надання комунальних послуг, здійснюється співвласниками або іншим суб’єктом, якого вибирають співвласники, і за їх рахунок.
Колективний договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку. Особливостями цієї моделі є:
– власники квартир можуть делегувати представлення своїх інтересів управителеві будинку або іншій уповноваженій особі. Крім управителя, такою уповноваженою особою може бути один із співвласників багатоквартирного будинку, уповноважений орган управління ОСББ; правління житлово-будівельного кооперативу; інша фізична або юридична особа, уповноважена рішенням співвласників (уповноваженого органу управління ОСББ);
– договір може бути укладений лише за наявності будинкового вузла обліку, який забезпечує загальний облік споживання комунальної послуги в будинку;
– технічне обслуговування, поточний і капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюються за рахунок власників квартир;
– уповноважена особа відкриває поточний рахунок із спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою. При цьому кошти, що знаходяться на такому рахунку, є власністю співвласників багатоквартирного будинку.
Договір з колективним споживачем про надання комунальної послуги укладається об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку або іншою юридичною особою, яка об’єднує всіх співвласників такого будинку та в їхніх інтересах укладає відповідний договір про надання комунальних послуг, як колективним споживачем. Така модель договірних відносин має наступні особливості:
– виконавець забезпечує відповідність кількісних та якісних характеристик послуги встановленим нормативам на межі централізованих інженерно-технічних систем постачання послуги виконавця та внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку;
– до плати виконавцю комунальної послуги за індивідуальним договором не включається плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги;
– технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонти внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги, здійснюються співвласниками чи залученими ними уповноваженими на виконання таких робіт особами за рахунок співвласників.
Що буде, коли співвласники будинку самостійно не виберуть одну з вищенаведених моделей?
Якщо мешканці багатоквартирного будинку не домовилися щодо типу договору, із кожним споживачем укладають індивідуальний договір з уточненням, що співвласники організовують технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонт за власні кошти.
За таким договором виконавець забезпечує відповідність кількісних і якісних характеристик комунальних послуг установленим нормативам на межі централізованих інженерно-технічних систем постачання послуги виконавця і внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку.
До рахунку плати виконавцеві не включається плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги.
Технічне обслуговування, поточний і капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги, здійснюються співвласниками або залученими ними особами за рахунок співвласників.
За неналежне виконання договору передбачена відповідальність відповідно до статті 26 Закону. В разі несвоєчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги споживач зобов’язаний сплатити пеню в розмірі, встановленому в договорі. Сума боргу за кожен день прострочення не може бути вище 0,01 відсотка. Загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.
Слід звернути увагу, що нарахування пені починається з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку внесення плати за житлово-комунальні послуги.
У разі ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості комунальних послуг споживач має право на оформлення претензії до виконавця послуги. Згідно зі статтею 27 Закону споживач може викликати виконавця комунальних послуг чи його представника для перевірки кількості та/або якості наданих послуг.
Укладання договорів про надання комунальних послуг дає можливість споживачам самостійно контролювати її належну якість та надання в повному обсязі.
Ці положення можуть застосовуватися до відносин, що виникають при укладанні, зміні та припиненні договорів про надання комунальних послуг споживачам у двоквартирних будинках та в інших будівлях, приміщення в яких є самостійними об’єктами нерухомого майна, за рішенням власників (співвласників) таких будинків (будівель).