Управління багатоквартирним будинком – це запорука комфортного проживання співвласників та збереження власного майна.
Розпочата реформа житлово-комунального господарства України в 2015 році розширила права співвласників багатоквартирних будинків та надала можливість брати управління власним будинком у свої руки.
Жителі багатоквартирних будинків отримали право самостійно обирати одну з трьох форм управління, передбачених Законом України „Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку“, зокрема:
- створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), що спонукає брати на себе відповідальність жителів власного будинку;
- залучення до управління будинком управителя, якого співвласники обирають самостійно, або у разі не прийняття рішення про форму управління, управителя на конкурсній основі призначає міська влада;
- самостійне управління багатоквартирним будинком, не створюючи ОСББ та не залучаючи управителя.
Для того, щоб співвласники багатоквартирних будинків змогли обрати для себе оптимальну форму управління, вони насамперед повинні бути зацікавлені в покращенні своїх житлових умов, зокрема, отриманні якісних послуг, прозорих розрахунків тощо.
Саме тому, перший крок – це ініціювання та проведення загальних зборів усіх мешканців квартир у будинку та публічне обговорення можливих варіантів щодо форм управління.
Другий крок – обрання оптимальної форми управління з запропонованих трьох. Це рішення приймається голосуванням співвласників багатоквартирного будинку.
Однією з форм управління багатоквартирним будинком є створення ОСББ як колективного органу, який представлятиме спільні інтереси співвласників будинку.
Процес утворення ОСББ починається зі створення ініціативної групи, мінімум з трьох власників житлових або нежитлових приміщень будинку та відповідає за підготовчу роботу по створенню ОСББ.
Після створення ОСББ співвласники багатоквартирних будинків, керуючись статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», самостійно визначатимуть дату проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт, перелік та розмір витрат на управління багатоквартирним будинком, відключення будинку від мереж централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами тощо.
Рішення ОСББ приймаються більшістю голосів. І якщо більшість прийме рішення, воно є обов’язковим для всіх мешканців, навіть для тих, хто це рішення не підтримав.
При створенні у будинку ОСББ існує можливість брати участь в державних та місцевих програмах підтримки, а також претендувати на залучення кредитів. Однією з таких програм є програма Фонду енергоефективності «Енергодім». Скориставшись нею, можна отримати відшкодування на термомодернізацію будинку від 40% до 70%.
Крім того, до управління будинком ОСББ можна залучити професійну управляючу компанію.
Управляюча компанія – це юридична особа, яка наймається ОСББ, щоб здійснювати управляння спільним майном співвласників у багатоквартирному будинку. Управляюча компанія працює на договірних засадах з ОСББ.
Правовідносини між управляючою компанією та ОСББ, регламентовані Законом України „Про житлово-комунальні послуги“ та Статутом ОСББ, згідно до якого співвласники отримують від компанії–управителя, послуги.
Друга форма управління багатоквартирним будинком, що передбачена Законом – управитель – фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує утримання, ремонт багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Ініціатива щодо залучення управителя до управління будинком приймається рішенням співвласників на зборах. Для цього необхідно створити ініціативну групу з трьох співвласників будинку та скласти протокол її створення; провести роз`яснювальну роботу серед жителів свого будинку щодо обрання форми управління будинком; повідомити співвласників не менше ніж за 10 днів про проведення загальних зборів. У разі прийняття зборами рішення про обрання управителя, укласти договір з управителем.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління, який укладається та підписується уповноваженою зборами особою чи особами. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін згідно зі статтею 10 Закону України „Про житлово-комунальні послуги“ та зазначається у договорі з управителем. Договір укладається на умовах, затверджених на зборах співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками та управителем.
Органи місцевого самоврядування можуть призначити на конкурсних засадах управителя багатоквартирним будинком.
У разі якщо співвласники будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком органи місцевого самоврядування проводять конкурс та призначають управителя відповідно до вимог законів України: „Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку“, „Про житлово-комунальні послуги“ та наказу Мінрегіону від 13.06.2016 №150 „Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку“.
За таких умов ціна на послугу з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України „Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку“ визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Така ціна протягом строку дії договору може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.
Якщо співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, договір з управителем достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення.
Співвласниками, можуть самостійно управляти багатоквартирним будинком, не створюючи ОСББ та не залучаючи управителя.
Самостійне управління будинком здійснюється через загальні збори співвласників, без створення юридичної особи. Така форма управління підходить більше для малоквартирних будинків (3–5 квартир), через те, що всі рішення приймаються лише загальними зборами. Співвласники будинку самостійно встановлюють перелік та розмір витрат. Проте, співвласники багатоквартирного будинку можуть проголосувати за іншу форму управління та залучити до процесу управителя.
Виходячи з вищевикладеного, взяти відповідальність за управління власного багатоквартирного будинку – означає зробити проживання у власному будинку комфортнішим, змусити сплачені кошти працювати ефективніше.
